Каждый многоквартирный дом обязательно кем-то контролируется. Безусловно, жильцы нуждаются в поддержке управляющей компании для содержания общедомового имущества в подобающем виде. Рассмотрим, как происходит выбор такой организации. Каким образом осуществляется конкурс на управление МКД, и что получается в дальнейшем.

На каких основаниях проводится конкурс на управление МКД

Открытый конкурс по назначению управляющей компании (далее УК) для администрирования многоквартирных домов в части его актуальности, правил и сроков проведения регулируется Постановлением Правительства РФ №75 , утвержденным 06.02.2006г. Поговорим о порядке и ходе проведения данного мероприятия.

На законодательном уровне основанием для проведения конкурса является ст.162 Жилищного кодекса РФ. Не следует забывать, что владельцы квартир в МКД путем общего голосования вправе избрать вид управления своей многоэтажкой как до проведения конкурса, так и во время этой процедуры до объявления ее победителя.

Для участия в конкурсе на управление МКД могут быть приглашены юридические лица и ИП. Его целью является получение прав на подписание договора управления домом. Предметом торгов выступает стоимость всех видов работ по ремонту и содержанию общедомового имущества многоэтажки.

В открытом конкурсе побеждает та компания, которая при ограниченном организатором объеме бюджета предложит максимальный перечень работ по обслуживанию общей недвижимости МКД.

Следует заметить, что согласно последним поправкам, внесенным в порядок проведения открытого мероприятия по избранию УК Постановлением Правительства от 04.03.2015 №191, конкурсная документация обязательно включает перечень дополнительных работ (услуг) по ремонту и обслуживанию с условиями качества и масштаба их проведения. Стоимость каждой из них организатор конкурса рассчитывает самостоятельно.

Основаниями для проведения конкурса на управление МКД являются следующие ситуации:

1. Собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, к тому же:

• не было общего собрания владельцев квартир в многоэтажке по избранию способа управления данным домом или решение по этому вопросу не удалось принять;
• в течение двух месяцев со дня начала действия судебного решения о признании общего собрания владельцев помещений в МКД по выбору способа управления несостоявшимся не был проведен повторный сход жильцов либо решение по этому вопросу не удалось принять.

2. Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, включая следующие обстоятельства:

• преобладающая часть владельцев квартир в многоэтажке не оформили договоры согласно ст.164 ЖК Российской Федерации;
• владельцами помещений в МКД не предоставлены документы по официальной регистрации ТСЖ (кооператива) в налоговую службу;
• не составлены договоры на управление высоткой в соответствии со ст.162 ЖК РФ.

3. До окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом либо принятое решение по виду управления МКД не выполнено.

4. В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (новостройки).

По статье 161 Жилищного кодекса владельцы помещений в многоэтажке вправе на общем собрании определить способ управления для своего дома до оглашения конкурса на управление МКД и в процессе его проведения (но перед выбором победителя), а также самостоятельно избрать вид администрирования здания и другую УК.

После отбора компании-победителя этого мероприятия и вступления ее в свои права владельцы помещений высотного дома могут расторгнуть ранее заключенное соглашение при условии невыполнения организацией положений данного договора.

Как законодательно регулируется конкурс на право управления МКД

Хозяйственное управление крупными и многоквартирными зданиями контролирует жилищная инспекция, следовательно, выбор УК в основном попадает под действие Жилищного кодекса.

В подтверждение сказанного приведем для примера часть 2 ст.161, которой собственникам помещений в МКД предписано в обязательном порядке избрать один из видов управления своим зданием и общедомовым имуществом.

Однако ограничения пунктами одного Кодекса недостаточно для грамотного проведения конкурса на право управления МКД. Необходимо руководствоваться еще и Правилами исполнения данной процедуры, утвержденными постановлением Правительства от 06.02.2006г. за №75, которые детализируют порядок действий при выборе руководящей компании.

Так, пункт 3 указанных Правил предупреждает: если за один месяц владельцами многоэтажки не избрана УК и не определен способ эффективного управления, то органу местного самоуправления надлежит самостоятельно и в обязательном порядке назначить организацию, способную руководить общедомовым имуществом.

Дополнительно каждый муниципалитет разрабатывает и утверждает свои локальные нормативы, которые работают на местном уровне и согласуются с Кодексом и федеральным правом, и со своей стороны тоже регламентируют процедуру конкурса на управление МКД.

Для ознакомления с юридическими актами своего муниципального образования нужно посетить официальный портал администрации города.

В последнее время российское законодательство претерпевает неуклонные реформы, которые в части нововведений коснулись и Жилищного кодекса. Ряд статей более полноценно отображаются в законе № 38-ФЗ от 05.04.2013г. Здесь освещаются поправки, внесенные в ЖК, с комментариями к некоторым статьям.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

Принцип 1. Честная конкуренция

Открытый конкурс по выбору управляющей компании должен быть основан на честной конкуренции. В обратном случае, если принцип равноправия нарушен, нужно направить претензию в ФАС.

Принцип 2. Равные условия

Во время конкурса на управление МКД должны быть соблюдены единые условия для всех: и организаций, и частных предпринимателей (ИП) независимо от форм их собственности.

Принцип 3. Эффективное использование средств

Организациям, которые выиграли конкурс и стали управляющими компаниями, надлежит активно использовать средства владельцев помещений многоэтажек только для обеспечения их безопасности и комфортного проживания. Каждый собственник жилья вправе потребовать детальный отчет об использовании материальных средств.

Принцип 4. Открытый доступ к информации

Сведения о проведении открытого конкурса на управление МКД должны быть общедоступными. Сама процедура выбора должна быть полностью прозрачной. Для организации данного мероприятия и объявления итогов отбора в лице назначенной УК создается специальная комиссия.

Как организовать конкурс на управление МКД

Перед публикацией объявления о конкурсе (за пять рабочих дней) организатор формирует конкурсную комиссию, назначая ее председателя и утверждая порядок работы. При этом могут быть созданы несколько комиссий на постоянной основе со сроком их полномочия до двух лет.

В число членов данных комиссий не могут входить лица, заинтересованные в исходе конкурса. К ним относятся: претенденты и участники конкурса; лица, которые работают в компаниях-претендентах и организациях-участниках мероприятия; родственники претендента (участника), который трудится в компаниях-претендентах или структурах-участниках конкурса, а также физические лица, находящиеся под влиянием претендентов (участников) мероприятия (включая акционеров заинтересованных организаций, членов их правления, работников вышестоящих структур и кредиторов лиц-участников). При выявлении указанных нарушений организатору конкурса на управление МКД надлежит немедленно вывести этих людей из состава комиссии и заменить их новыми членами.

Публикация об объявлении конкурса размещается организатором (или его уполномоченным лицом) на официальном государственном сайте torgi.gov.ru, где фигурирует вся информация подобного рода о назначении торгов.

Извещение (объявление) о начале конкурса публикуется организатором мероприятия (уполномоченным лицом) на указанном портале не позднее 30-ти дней перед завершением срока приема заявок от участников.

Извещение о конкурсе содержит данные:

• основание для проведения мероприятия с указанием соответствующей нормативно-правовой базы;
• сведения об организаторе конкурса на управление МКД (наименование, фактический адрес, место размещения, контактный e-mail и телефон);
• параметры объекта конкурса (адрес МКД, год застройки, количество квартир, этажность, площадь (не) жилых помещений и мест общего пользования, типы благоустройства, вид и серия строения, кадастровый номер (если имеется), размеры участка земли, относящегося к общему имуществу владельцев многоэтажки);
• перечень требуемых работ (услуг) по ремонту и обслуживанию выставленного объекта, которые предусматривает договор управления МКД по результатам открытого конкурса (далее по тексту— обязательные работы (услуги));
• расчет суммы взносов (выполняется организатором конкурса) на ремонт и содержание жилого дома с учетом его конструкции и технических особенностей, этажности, степени износа, присутствия лифтов и прочего электромеханического и санитарно-технического и оборудования, состава стен и материала кровли, иных характеристик, а также количества и масштаба обязательных работ (услуг);
• список коммунальных услуг управляющей компании, которые она оказывает согласно законодательству РФ;
• ссылка на официальный сайт, публикующий конкурсную документацию, правила и сроки ее подачи, место проведения конкурса на управление МКД, размер платы за доступ к указанной документации (если она предусмотрена), срок и порядок внесения денег;
• регламент и срок подачи заявок для участников конкурса, место их приема;
• дата, время и место распечатывания конвертов с заявками желающих участвовать в мероприятии, а также уточнение времени и места их обсуждения конкурсной комиссией;
• время и место прохождения конкурса;
• сумма обеспечения заявки для участия в мероприятии.

Перед процедурой распечатки конвертов (не позднее 25 дней до нее) с заявками потенциальных участников конкурса его организатор должен уведомить о дне проведения мероприятия следующих лиц:

• владельцев помещений в МКД путем расклеивания объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках, расположенных в каждом подъезде многоэтажки или на придомовой территории, прилегающей к зданию, а также методом публикации сообщения о конкурсе на управление МКД на официальном портале;
• граждан, принявших от застройщика (по акту, другим документам) помещения в данном здании после получения последним одобрения на ввод МКД в эксплуатацию, путем размещения объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках в каждом подъезде многоэтажки; на придомовой территории, прилегающей к зданию; на официальном портале в виде публикации о мероприятии.

Как составляется заявка на управление МКД по конкурсу

«Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» устанавливают для участников торгов некоторые требования :

• соответствие федеральным законодательным актам (ст.161 ЖК РФ);
• отсутствие процедуры банкротства или ликвидации предприятия;
• нет приостановки деятельности;
• отсутствие задолженности по обязательным платежам, налогам и сборам за предшествующий отчетный период (более ¼ стоимости активов);
• отсутствие кредиторской задолженности (более 70 % суммы активов);
• внесение определенной суммы денег для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

Всем желающим участвовать в конкурсе особое внимание нужно уделить составлению заявки.

Заинтересованные лица заполняют форму заявки на участие в мероприятии. Период их подачи не должен быть короче 25 дней. Незадолго до процедуры распечатывания конвертов с заявками участников прием документов прекращается.

Заявка участника конкурса должна содержать:

1. Сведения и документы о претенденте

• Для юридических лиц - название организации, форма собственности, место расположения, почтовый адрес.
• Для частного предпринимателя (ИП) - фамилия, имя и отчество, реквизиты паспорта или другого удостоверения личности, место жительства.
• Контактный телефон.
• Для юридических лиц - выписка из ЕГРЮЛ.
• Для частного предпринимателя (ИП) - выписка из ЕГРИП.
• Доверительный документ, на основании которого данное лицо уполномочено представлять организацию или частного предпринимателя, пожелавшего участвовать в конкурсе.
• Реквизиты расчетного счета для возврата денежной суммы, внесенной для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

1. Документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, либо их официально заверенные копии

• Документальное подтверждение об оплате обеспечения заявки участника мероприятия.
• Документальное подтверждение (копия) соответствия претендента условиям п.15 пп.1 действующих Правил, если федеральное законодательство предъявляет требования к исполнителям работ (услуг), которые предусмотрены в договоре управления МКД.
• Утвержденный финансовый баланс (копия) за предшествующий отчетный период.

1. Реквизиты банковского счета, на который вносят плату за ремонт (содержание) домостроения и коммунальные услуги владельцы всех помещений многоэтажки, а также принявшие их по акту лица и наниматели квартир согласно договорам социального найма и найма жилплощади государственного (муниципального или местного) жилфонда.

Если ко времени вскрытия конвертов от желающих поучаствовать в конкурсе на управление МКД поданных заявок не оказалось, организатору надлежит на протяжении трех месяцев со дня завершения срока принятия заявок провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия конкурса и должен повысить расчетную плату за ремонт и обслуживание высотки на 10 % и более.

Порядок рассмотрения заявок на конкурс по управлению МКД

В назначенный срок члены конкурсной комиссии распечатывают конверты с поступившими заявками от потенциальных участников, которые устроитель мероприятия получил до начала процедуры их рассмотрения. При этом могут присутствовать все претенденты или уполномоченные лица.

После вскрытия конвертов секретарь конкурсной комиссии составляет соответствующий протокол, который подписывают все ее члены, наблюдающие этот процесс. Далее протокол публикуется на официальном ресурсе либо организатором конкурса на управление МКД, либо уполномоченной на это организацией прямо в день подписания.

По итогам рассмотрения поступивших заявок комиссия решает, кого из претендентов допускать к участию в конкурсе, а кому отказать по тем или иным причинам. Секретарь комиссии оформляет протокол о рассмотрении заявок от кандидатов, который затем подписывают все присутствующие при этом ее члены, указывая в качестве даты день завершения обсуждения заявок от потенциальных конкурсантов.

Лица, не допущенные к конкурсу, получают от комиссии письменное уведомление о принятом ею решении на следующий день после утверждения соответствующего протокола об обсуждении заявок.

Если к участию в конкурсе допущен всего один претендент, то не позднее трех рабочих дней после рассмотрения заявок организатор мероприятия должен вручить ему проект договора управления МКД по результатам открытого конкурса, приложенный к конкурсной документации. Вместе с тем данный договор предписывает выполнение управляющей компанией обязательных работ (услуг), описанных в объявлении о проведении конкурса и сопутствующей документации, с оплатой ремонта и обслуживания жилого здания, предварительно рассчитанной и официально озвученной перед началом конкурса. Победивший участник уже не может отказаться от оформления договора на управление МКД.

В случае, когда по результатам обсуждения заявок, поданных на конкурс, комиссия решила отказать в участии всем кандидатам, организатору надлежит на протяжении трех месяцев провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия его проведения.

Три этапа проведения конкурса на управление МКД

Этап 1. Выявление победителя конкурса

Приступив к процедуре конкурса на управление МКД, комиссия оглашает имя участника, заявку которого организатор получил первой, а также называет сумму оплаты за ремонт и обслуживание жилого дома.

Каждый из участников торгов предлагает свою общую оценку дополнительных работ (услуг), опираясь на их первоначальную стоимость, определенную конкурсной документацией.

Если после трехкратного оглашения предложенной максимальной стоимости указанных работ (услуг) никто не назвал большей суммы, конкурсная комиссия оглашает победителя торгов, который сделал самое выгодное предложение по оценке добавочного обслуживания МКД. Далее этот участник перечисляет все дополнительные функции, стоимость которых должна укладываться в озвученное им предложение.

Если же победитель конкурса выражает отказ от этих требований, рабочая комиссия оглашает имя следующего участника, предложение которого по максимальной сумме предшествовало выигрышному варианту.

Этот участник конкурса на управление МКД обязуется проводить все основные работы и предложенное им дополнительное обслуживание за плату на ремонт и содержание многоэтажки, официально объявленную перед конкурсом и указанную в приложенной документации, оказывать коммунальные услуги и выполнять все обязательства согласно проекту договора управления МКД.

Если после трехкратного оглашения суммы оплаты ремонта и содержания жилого дома вместе с названием организации (для юрлиц) или ФИО (для ИП) никто из участников торгов не сделал более выгодного предложения по оценке добавочных работ (услуг), то данный участник считается победившим в конкурсе.

Этап 2. Составление протокола

В ходе проведения торгов конкурсная комиссия составляет протокол по форме, утвержденной Приложением 8, и подписывает его в тот же день. Документ заполняется в трех экземплярах, и один из них передается организатору мероприятия. Последний не позднее трех рабочих дней после утверждения протокола вручает один экземпляр победителю торгов вместе с проектом договора управления МКД по результатам открытого конкурса.

Вместе с тем стоимость каждого вида работ (услуг) из списка основных и дополнительных функций, определенных по итогам конкурса и вносимых в вышеуказанный договор, должна быть пересчитана. Основанием для этого является то, что зафиксированная в ходе конкурса суммарная стоимость всех работ и услуг, включая дополнительные, должна равняться оплате за ремонт и содержание МКД, официально объявленной перед торгами и записанной в приложенную документацию.

Содержание протокола конкурса в тот же день публикуется на официальном ресурсе torgi.gov.ru организатором мероприятия либо уполномоченной на то организацией. После обнародования данного документа конкурсант может написать письменный запрос на имя организатора о разъяснении итогов состоявшегося конкурса на управление МКД. На что последний обязан ответить в письменной форме не позднее двух рабочих дней от даты регистрации входящего обращения.

Все материалы конкурса (протоколы, заявки на участие, рабочая документация с поправками и разъяснениями, аудиозаписи распечатывания конвертов с заявками претендентов и проведения самого конкурса) должны храниться организатором на протяжении трех лет.

Этап 3. Уведомление о результатах конкурса

В течение десяти рабочих дней после подписания протокола конкурса его организатор обязан уведомить каждого владельца помещений в МКД и граждан, которые приняли данные помещения, об итогах открытых торгов и условиях договора управления многоэтажкой путем публикации проекта документа согласно п.40 действующих Правил.

Когда и как заключается договор управления МКД по конкурсу

После окончания конкурса его победитель подает организатору данного мероприятия утвержденный им договор управления МКД по конкурсу в виде проекта вместе с обеспечением выполнения обязательств. На это официально отводится десять рабочих дней от даты подписания протокола торгов.

Затем ему надлежит в срок до 20 дней после оформления протокола конкурса и спустя 10 дней после его публикации на государственном сайте разослать утвержденные проекты договоров управления всем владельцам квартир многоэтажки и лицам, которые приняли помещения, с целью подписания этих документов в соответствии со ст.445 Гражданского кодекса страны.

Если же победитель конкурса в течение срока, отведенного Правилами (п.90), не передал организатору собственноручно утвержденный проект соглашения на управление МКД вместе с обеспечением выполнения обязательств (нотариальную копию полиса страхования ответственности, официальную копию залогового договора депозита или безотзывную гарантию банка), считается, что он отказался от подписания договора управления жилым зданием. В случае уклонения победителя торгов от оформления договора управления МКД по конкурсу организатор мероприятия предлагает эту сделку предыдущему конкурсанту, предложившему максимальную на тот момент стоимость дополнительного обслуживания высотки. Теперь данному претенденту надлежит заключить договор управления многоквартирным домом.

Если и этот конкурсант будет признан уклонившимся от подписания документа об управлении зданием, организатор конкурса может в судебном порядке заставить его заключить данный договор с возмещением издержек, причиненных уклонением от оформления сделки.

В случае, когда единственный претендент, участвующий в конкурсе, уклоняется от оформления договора управления МКД, устроитель конкурса (опять же в судебном порядке) может принудить его сделать это и возместить убытки, нанесенные действиями нерадивого конкурсанта.

Можно ли обжаловать конкурс на управление МКД

В случае, когда собственников не устраивают итоги конкурса на управление МКД или уполномоченные лица конкурирующих организаций выявили подвох, они могут обжаловать данное решение в суде. Им нужно обратиться в судебный орган с предоставлением протокола заседания комиссии, бюллетенями и свидетельскими показаниями очевидцев.

Если во время голосования действительно были обнаружены нарушения, изменившие ход процедуры, суд может аннулировать принятое решение и организовать повторное голосование под контролем официального представителя. Если подозрения окажутся необоснованными, дело рассмотрено не будет.

Если конкурс на управление МКД не состоялся, то что делать дальше

Мотивами для признания несостоявшимся открытого конкурса на управление МКД считаются:

• отсутствие заявок на участие в торгах;
• отказ в участии для всех зарегистрированных претендентов.

Казалось бы, все логично: без участников конкурс не состоится. Но здесь все сложнее. Правила проведения открытого конкурса в части п.59 гласят, что при отсутствии заявок на участие до времени процедуры вскрытия конвертов устроитель конкурса оглашает новые торги, которые проводит на протяжении трех месяцев со дня завершения приема заявок. Вдобавок организатор может поменять условия проведения конкурса и должен повысить расчетную плату за обслуживание и ремонт жилого дома на 10 % и более.

Следовательно, согласно Правилам открытого конкурса, при несостоявшихся торгах местный орган власти (ОМСУ) должен провести повторный конкурс на управление МКД. К тому же данное мероприятие может считаться несостоявшимся энное количество раз (законодательно лимит на проведение повторных торгов не установлен, если предыдущие были отменены).

Если при прохождении открытого конкурса по назначению управляющей компании таковой не состоялся, ОМСУ объявляет новый конкурс согласно действующим Правилам его проведения. Нужно участь, что процедура организации и проведения данного мероприятия занимает немало времени. А управление МКД должно вестись постоянно, и только тогда будут достигнуты цели, намеченные Жилищным кодексом страны (ст.161, п.1). Поэтому местные органы власти, основываясь на п.8 той же статьи, могут предложить владельцам помещений многоэтажки оформить договор на администрирование с управляющей компанией по своему выбору. Этот документ будет сохранять силу до избрания УК на конкурсной основе, а владельцы помещений не могут принуждаться к подписанию данного договора, так как это противозаконно (п.5 упомянутой статьи указывает только на необходимость оформления договора с организацией, победившей в открытом конкурсе).

Еще добавим, что подобный договор нельзя заключить, если конкурс на избрание УК вовсе не проводился. Это подкреплено также материалами из судебной практики. Так, на основании постановления Арбитражного суда ДВО NФ03-А51/07-1/5799 от 25.12.2007 договор управления МКД, включающий оказание услуг по его техобслуживанию, ремонту жилого фонда и санитарному содержанию с учетом придомовых территорий высотки, признан недействительным (ст.168 Гражданского кодекса) как заключенный не по результатам открытого конкурса для избрания управляющей компании.

Тут стоит подчеркнуть наличие двух ситуаций: во-первых, конкурс не проводился; во-вторых, его провели, однако признали несостоявшимся.

Мнение эксперта

Почему конкурс на управление МКД не проводится в новостройке

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Каждый застройщик имеет право составить договор управления МКД с любой УК на срок не более трех месяцев до проведения органом местной власти открытого конкурса по выбору таковой. Основанием для этого служит ст.161 (ч.14) Жилищного кодекса. После избрания УК путем открытого конкурса владельцы помещений МКД обязательно оформляют с нею договор управления.

Но зачастую на практике происходит иначе: ОМСУ, зная, что многоэтажкой управляет УК застройщика, отражает в отчетах, что вид управления реализуется, не объявляя при этом конкурс. Данный факт нарушает специальную норму Кодекса. Противодействовать этому стараются жилинспекции и ФАС РФ, однако судебная практика на данный момент весьма противоречива.

В ряде случаев выбор УО для МКД на открытом конкурсе возлагается на органы местного самоуправления (ст. 161).

Порядок проведения конкурса закреплен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления

многоквартирным домом, утвержденных постановлением

№ 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УО для управления МКД» (с дополнениями и изменениями от 18 июля 2007 г., 10 сентября 2012 г., 3 апреля, 10 сентября 2013 г., 26 марта 2014 г., 4 марта 2015 г.).

Открытый конкурс по выбору УО для управления МКД проводится органами местного самоуправления, если:

1) собственниками помещений в МКД не выбран способ управления, в том числе в случаях, когда:

S собственниками помещений в МКД не проводилось общее собрание по вопросу выбора способа управления или решение о выборе способа управления домом не было принято;

S по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или такое решение не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в случаях, когда:

S большинство собственников помещений МКД не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

S собственники не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;

S не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано;

4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

Конкурс проводится на право заключения договора управления МКД либо на право заключения договоров управления несколькими МКД. Если конкурс проводится на право заключения договоров управления несколькими МКД, то общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в них не должна превышать 100 тыс. кв. метров. Кроме того, такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Процедура проведения конкурса включает следующие

✓ принятие органом местного самоуправления решения о проведении конкурса;

✓ подготовка конкурсной документации и извещение о проведении конкурса;

прием и рассмотрение заявок на участие в конкурсе;

✓ проведение конкурса и определение победителя;

✓ уведомление собственников;

✓ заключение договоров управления МКД с победителем.

Организатор конкурса не позднее чем за 5 рабочих дней до

размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Может быть создано одна или несколько постоянно действующих комиссий, при этом срок полномочий комиссии не может превышать 2 года. Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс. Решения конкурсной комиссии в день их принятия оформляются протоколами, которые подписывают члены конкурсной комиссии, принявшие участие в заседании.

На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать представители ассоциаций (союзов) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в МКД, а также представители общественных объединений потребителей. На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.

Информация о проведении конкурса размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Кроме этого организатор конкурса также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых (в том числе электронных) сми.

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса (или по его поручению специализированной организацией)

на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В извещении указывается следующее:

S основание проведения конкурса и нормативные правовые акты, на основании которых он проводится;

S наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер телефона организатора конкурса (специализированной организации);

S характеристика объекта конкурса (адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, также кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД;

S наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления МКД;

S размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг;

S перечень коммунальных услуг, предоставляемых УО в порядке, установленном законодательством РФ;

S адрес официального сайта, на котором размещена конкурсная документация, срок, место и порядок ее предоставления, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой организатором конкурса за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена;

S место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;

S место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;

S место, дата и время проведения конкурса;

S размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех заинтересованных лиц.

Конкурсная документация, как правило, включает в себя:

S акт о состоянии общего имущества собственников помещений многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса по согласованной форме;

S реквизиты банковского счета для перечисления средств в обеспечение заявки;

S порядок проведения осмотров заинтересованными лицами и претендентами объекта конкурса, график проведения таких осмотров;

S перечень обязательных работ и услуг, установленный организатором конкурса. При этом организатор самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг;

S срок внесения собственниками помещений в МКД и лицами, принявшими помещения, платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Не допускается установление организатором конкурса способа внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;

S стандартная форма заявки на участие в конкурсе и утвержденная организатором конкурса инструкция по ее заполнению;

S срок, в течение которого победитель конкурса должен подписать договоры управления МКД и предоставить обеспечение исполнения обязательств.

S требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления МКД. Эти требования предусматривают, что данные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы УО осуществляет указанные в договоре управления работы и услуги, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам помещений, лицам, принявшим помещения, счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления МКД, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ (оказанных услуг);

S срок начала выполнения УО возникших по результатам конкурса обязательств должен составлять не более 30 дней с даты подписания собственниками помещений МКД и (или) лицами, принявшими помещения, и УО договоров управления МКД;

S размер и срок представления обеспечения исполнения обязательств, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения УО обязательств по договорам управления МКД, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям (рсо), а также в случае причинения УО вреда общему имуществу;

S порядок оплаты собственниками помещений и лицами, принявшими помещения, работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения УО обязательств по договорам управления МКД, предусматривающий право собственников и лиц, принявших помещения, оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги;

S формы и способы осуществления собственниками помещений в МКД и лицами, принявшими помещения, контроля за выполнением УО ее обязательств по договорам управления МКД (а именно - обязанность УО предоставлять по запросу течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления МКД; право собственника помещения в МКД и лица, принявшего помещения, за 15 дней до окончания срока действия договора управления МКД ознакомиться с расположенным в помещении УО, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД ежегодным письменным отчетом УО о выполнении договора управления МКД);

S срок действия договоров управления МКД (составляет не менее чем 1 год и не более чем 3 года), а также условия продления срока действия таких договоров на 3 месяца, если:

а) большинство собственников на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

b) ТСЖ либо ЖК (или иной специализированный потребительский кооператив) не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления МКД;

c) другая УО, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления МКД, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления МКД или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;

d) другая УО, отобранная органом местного самоуправления для управления МКД, не приступила к выполнению договора управления;

S проект договора управления МКД, составленный в соответствии со статьей 162 ЖК РФ.

Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса. Он не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления МКД, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут быть: страхование ответственности УО, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется УО, с которой заключается договор управления МКД.

Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте всеми заинтересованными лицами без взимания платы.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе по стандартной форме. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с ними.

Заявка на участие в конкурсе включает:

1) сведения и документы о претенденте:

наименование, организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес (для юридических лиц);

фамилию, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства (для индивидуальных предпринимателей);

номер телефона;

выписку из ЕГЮЛ (для юридических лиц);

выписку из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей);

реквизиты банковского счета для возврата средств, внесенных в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;

2) документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов:

документы, подтверждающие внесение средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;

копии утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период;

3) реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в МКД, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги.

Требовать от претендента представления иных документов, не допускается.

Заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе в письменной форме. Одно лицо вправе подать в отношении одного лота только одну заявку. Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса может выдать расписку о получении такой заявки.

Если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.

При вскрытии конвертов с заявками конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на ее заседании, разъяснений сведений, содержащихся в представленных им документах и в заявке на участие в конкурсе. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками. При этом любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе, вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры.

Протокол вскрытия конвертов размещается на официальном сайте в день его подписания.

Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками. На основании результатов рассмотрения заявок конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе по законным основаниям. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок.

В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления МКД, входящий в состав конкурсной документации. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления

Если на основании результатов рассмотрения заявок принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев должен провести новый конкурс. При этом организатор вправе изменить условия проведения конкурса.

Конкурс начинается с объявления конкурсной комиссией наименования участника конкурса, заявка на участие в конкурсе которого поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. Если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, то конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который это предложение. Если общая стоимость определенных этим участником конкурса дополнительных работ и услуг превышает стоимость дополнительных работ и услуг, предлагаемую иными участниками конкурса, такой участник конкурса признается победителем конкурса.

Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. Текст протокола конкурса размещается на официальном сайте организатором конкурса в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, заявки на участие в конкурсе, конкурсная документация, изменения, внесенные в конкурсную документацию, и разъяснения конкурсной документации, а также аудиозаписи процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и проведения конкурса хранятся организатором конкурса в течение 3 лет.

Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в МКД и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Победитель в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса

подписанный им проект договора управления МКД, а также обеспечение исполнения обязательств. В течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте победитель направляет подписанные им проекты договоров управления МКД собственникам помещений в МКД и лицам, принявшим помещения, для подписания этих договоров.

Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Дата размещения статьи: 16.01.2015

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по общему правилу органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании на право осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в случае, если собственники сами не выберут таковую. В практике возник вопрос: во всех ли случаях это является обязательной процедурой или имеются исключения? И может ли повлиять на возможность проведения конкурса по отбору управляющей компании отсутствие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций?

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013.
"Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), выразившемся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.
В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.
Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществляться только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила проведения открытого конкурса)".
Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.
Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-24463/2013.
"Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома.
Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя в том числе перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.
Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату".
С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.

Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ . При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД . Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

• собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

• принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ .
2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ .
4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ , в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте . В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса , в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Организация проведения открытого конкурса

Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

В извещении о проведении конкурса содержатся:

• основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
• название и реквизиты организатора;
• характеристика конкурсного объекта;
• перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
• перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
• адрес официального сайта;
• срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
• место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
• место, дата и время проведения конкурса;
• размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

• всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
• всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

• сведения и документы об участнике:

1. Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
2. ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

• номер телефона;
• документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
• реквизиты банковского счета;
• документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:

1. О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
2. О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил .
3. Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.

• реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги .

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

Общедомовое имущество должно содержаться должным образом и своевременно обслуживаться. За эту работу берутся управляющие организации, но среди них нелегко найти ту, которая будет честно предоставлять свои услуги. Чтобы выбрать УК, проводятся конкурсы на управление многоквартирным домом. Участие могут принимать сразу несколько кандидатов. Победитель определяется путем голосования жильцов.

Сначала необходимо сформировать комиссию, назначить председательствующее лицо, согласовать порядок работы. Нельзя допустить, чтобы в комиссию вошли люди, которые имеют прямой интерес в исходе голосования.

Спустя 5 дней нужно разместить информацию о проведении торгов. Специально для такой публикации существует сайт torgi.gov.ru.

Извещение создается минимум за 1 месяц до того дня, когда заявки на участие приниматься больше не будут.

На сайте torgi.gov.ru нужно разместить информацию о проведении торгов.

В публикации необходимо указать следующую информацию:

• нормативно-правовая база;
• данные об организаторе, контакты;
• характеристика многоквартирного дома;
• список работ, которые требуются для объекта;
• рассчитанная сумма платежей на обслуживание жилого многоквартирного дома;
• сайт с документацией торгов;
• правила подачи заявок;
• адрес и дата открытия конвертов участников;
• день и место торгов;
• размер обеспечительной суммы.

За 25 суток до распечатывания заявок о проведении конкурса на управление домом уведомляются все жильцы.

Основания и инициаторы проведения конкурса

После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.

В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.

Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.

Законодательное регулирование

Согласно ст. 161 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД полагается избрать УК по управлению общедомовым имуществом.

В проведении торгов организаторы руководствуются соответствующими Правилами, которые утвердило Правительство РФ (постановление № 75 от 06.02.06г.). В пункте № 3 сказано, что в течение одного месяца нужно избрать УК, в противном случае местная администрация самостоятельно назначает компанию по управлению домом.

Постановление РФ № 75, пункт 3

Каждым муниципалитетом разрабатываются и утверждаются свои нормативные акты. Чтобы ознакомиться с ними, нужно зайти на сайт администрации населенного пункта.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.

В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.

Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.

Регламент проведения конкурса

Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:

• личного приглашения;
• звонка на мобильный телефон;
• уведомления по электронной почте;
• печатного объявления на стенде;
• публикации в местном СМИ.

Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:

• наименование УК;
• план сотрудничества;
• ответственный сотрудник;
• контактные данные.

Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.

В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.

После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.

Заключение договора управления многоквартирным домом

За 20 дней УК должна заключить с жильцами договора на обслуживание дома. Если за это время победителем не осуществляются указанные действия, он автоматически освобождается от управления МКД.

Управляющая компания должна заключить договор с жильцами МКД за 20 дней.

Тогда звание победителя получает другой участник торгов, предоставляющий наибольшее количество услуг по содержанию за плату, которую указал в объявлении организатор. Если эта УК не предоставляет подписанное соглашение, то ее могут обязать исполнить обязательства через судебный орган.

Если в конкурсе принимал участие только один претендент, то при его уклонении, организатор имеет право через суд обязать его подписать договор либо взыскать убытки.

Обжалование результатов конкурса

Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве